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料金当ステーションにご依頼を頂いた場合の各種料金のご案内です。宅建業免許申請代行許可区分法定費用（※１）報酬（税込み）新規申請（＋保証協会加入代行）33,000円77,000円更新申請33,000円66,000円変更届500円※免許証の書換が必要な変更の場合33,000円新規申請（大臣）90,000円198,000円更新申請（大臣）33,000円132,000円変更届（大臣）ー44,000円※上記金額は予告なく変更する場合がございます。（※１　法定費用）ご自身で申請されても必要になる費用です。法人の場合、役員２名から１名につき２，２００円（税込み）を申し受けます。大阪府以外への申請の場合、事前にお見積りさせて頂きます。変更届で従たる事務所新設・移設の場合は、別途お見積りさせて頂きます。上記の他、供託金・分担金および保証協会への入会金等が別途必要です。宅建士登録・変更等代行項目法定費用（※１）報酬（税込み）宅建士登録申請37,000円8,800円宅建士変更登録-8,800円宅建士証交付申請-8,800円宅建士登録移転8,000円11,000円※上記金額は予告なく変更する場合がございます。（※１　法定費用）ご自身で申請されても必要な費用です。不動産会社設立パック項目報酬等株式会社設立88,000円（税込み）登録免許税（実費）150,000円定款認証費用（実費）52,000円宅建業免許申請代行77,000円（税込み）法定費用33,000円合計400,000円※上記金額は予告なく変更する場合がございます。登記は提携の司法書士が行います。（司法書士への報酬は上記料金に含まれています）法人の場合、役員２名から１名につき２，２００円（税込み）を申し受けます。会社印鑑の作成費用等が別途必要です。当ステーションは「電子定款対応」です。会社設立時の印紙代４万円が不要です。

事務所の写真撮影宅建業免許の許可要件の一つが「事務所があること」ですが、この事務所は、「宅地建物取引業者の営業活動の場所として、継続的に業務を行う事ができる施設で、社会通念上事務所として認識される程度の形態を備えたものとする」とされています。また、大量の個人情報を扱う事務所になるので、「独立性」が保たれていなければなりません。上記のような事を満たしているかどうかを事務所の写真で判断されます。他者と同一事務所内に同居している場合、自宅を事務所として使用する場合、またはテント張りの施設やホテルの一室を事務所として使用する場合は原則宅建業の事務所として認められません。（ただし、固定式で高さ１７０cm以上のパーテーション等により仕切られ、他の事務所部分を通らずに、当該事務所に直接入れる場合は認められる場合があります）では事務所の写真はどのように撮影すればよいのでしょうか？注意点等はないのでしょうか？以下で具体的に事務所の写真の撮り方について解説いたします。具体的な写真撮影の方法写真はカラーで（デジカメで撮影したものをプリントアウトしたものでも可）６カ月以内に撮影したものが必要です。ですので更新申請の時など前回（５年前）と全く同じ写真は使えないということです。行政は過去の写真も保有しているので同じ写真かどうか確認されます。写真は以下のようなものが必要です建物全景建物入口事務所入口事務所内業者票、報酬額票（新規の場合は不要）提出された写真で状況が不明な場合等で追加の写真を要求されることもあります建物全景隣接建物の一部も含まれるように全体を撮影します。建物入口建物入口には、階数表示＋商号が必要です。ポストでも可です。新規申請の場合は、商号、住所、電話番号以外は公告になるので不可です。事務所入口事務所の入口は、ドアを閉めた状態と半開きの状態を撮影します。（つながりの確認の為）事務所のドアには正式商号が必要です。　事務所内事務所内は全体のつながりがわかるように多めに撮影します。事務机、ロッカー、応接場所、パソコン、プリンター、電話などがわかるように撮影します。更衣室、休憩室、給湯室等の営業に関わらない別室の写真は不要です。自宅が事務所、他者と同室など独立性が問題になる場合は、平面図が必要になります　　平面図業者票、報酬額票（新規申請時は不要）来訪者に見やすい場所に掲示し、写真は判読できるものが必要です。字が読めない場合はズームして字が読める程度に撮影した写真が必要です。

宅建業（不動産業）開業費用はどれくらい！？宅建業（不動産業）を営むためには、「宅建業免許」が必要です。では、宅建業（不動産業）を開業するには、免許取得を含めて総額どれくらいかかるのでしょうか？新しく事業を始める際には気になりますよね？ここでは、宅建士試験合格者で専門の行政書士が具体例を交えてわかりやすく解説いたします。宅建業（不動産業）を開業すると一口にいっても、事業形態、事業規模によって様々なケースがあります。そのすべてについての解説となると情報量が膨大になってしまいますので、今回は以下のような「小規模」なモデルケースを想定して開業費用について算出いたしました。是非ご参考にしてみてください。自分一人で法人化（株式会社設立）事務所は１か所で賃貸専任の宅地建物取引士は自分が兼任保証協会へ加入このモデルケースでは以下に示すような費用が発生すると想定されます。会社設立費用登録免許税、定款認証費用、専門家（司法書士等）への報酬「３０万円」宅建業免許取得費用登録免許税、専門家（行政書士）への報酬「１４万円」保証協会加入費用（弁済業務保証金分担金含む）「１５０万円」事務所費用敷金、礼金、保証金、家賃「５０万円」（但し物件による）備品費用什器、HP作成費用等「３０万円」上記を合計すると「30万円」　+　「14万円」　+　「150万円」　+　「50万円」　+　「30万円」　＝　２７４万円という結果になりました。これ以外にも、人件費や広告費等の「運転資金」も必要になってきますので、この算出金額はあくまで目安として考えてください。個人でやるのか法人でやるのか、人を雇うのか雇わないのか、事務所は立地を考えるのか考えないのか等、費用の増減に関してはケースバイケースで一概には言えませんが、今回のような「小規模」なケースでは概ね「３００万円程」あれば、宅建業（不動産業）を開業できそうです。これから、宅建業を始めようとお考えの方は参考にしてみてはいかがでしょうか？

宅建業免許更新の際の必要書類宅建業を引き続き営む場合には、５年毎に免許の更新をしなければなりません。宅建業免許の更新時に必要な書類はいったい何がいるのでしょうか？結論から言うと、新規申請時の時とほぼ同じです。必要書類は「個人」と「法人」で異なります。出典：大阪府宅建業免許申請の手引き（一部抜粋）☆マークは宅建業法施行規則による指定様式で大阪府のホームページよりダウンロードできます。★マークの書類は、役所や法務局などの官公署で発行される証明書類です。発行３カ月以内のものが必要です。必要書類の記載例●免許申請書第一面●免許申請書第二面●免許申請書第三面（本店）●免許申請書第三面（従たる事務所）●免許申請書第四面第四面は「専任の宅建士」が一定数以上いる場合に必要となります。●相談約および顧問に関する書面（法人のみ）●１００分の５以上の株主または出資者に関する書面（法人のみ）●略歴書●略歴書（専任の宅地建物取引士）●代表者の連絡先に関する調書●宅地建物取引業３１条の誓約書専任の宅地建物取引士による自署が必要です。●宅建士証の写し有効な宅建士証が必要です。（期限切れ等でない）●法人登記事項証明書発行後３カ月以内のものが必要です。目的欄に「不動産の売買、賃貸、仲介」等の記載が必要です。●宅地建物取引業経歴書（第一面）●宅地建物業経歴書（第二面）●貸借対照表、損益計算書直近１年分が必要です。●資産の状況を示す書面（個人のみ）●納税証明書法人の場合は「法人税」、個人の場合は「申告所得税」の納税証明書が必要です。●誓約書●専任の宅建士の設置証明書●宅地建物取引業に従事する者の名簿「監査役」は従事者とはなれないので注意が必要です。●事務所付近の地図事務所周辺の地図、住宅地図のコピー等でも可●事務所の写真事務所の写真については細かく審査されます。撮影の仕方にも一定のルールがあるので注意が必要です。詳細はコチラ（事務所の写真撮影）をご覧ください。●事務所の使用する権原に関する書面内容によっては契約書や謄本の提示を求めらる場合もあります。●住民票（個人、外国籍の方）外国籍の方は「国籍」が確認できることが必要です。●身分証明書本籍地を管轄する区役所で取得します。「成年被後見人（禁治産者）、被保佐人（準禁治産者）、破産者でない」ことの記載が必要です。●登記されていないことの証明書東京法務局（郵送）、地方法務局本局で取得します。「成年被後見人、被保佐人として登記されていないこと」の証明が必要です。該当する場合に必要となる書類上記の図の続きになるのが以下の手引き抜粋図です。（△は場合によって必要という意味です。左が「法人」右が「個人」を表しています）１年以上事業の実績がない場合の申立書更新時に過去５年間のうち１年以上取引の実績が無い場合に必要です。同一建物内の代表権行使に支障がない旨の誓約書法人のみ必要です。同一のビル内などで２つの法人の代表を兼ねている場合に必要な誓約書になります。（通常２法人の代表（ともに常勤）は兼務できませんが、大阪府の場合この誓約書を提出することで同一建物内に限り認められます）建物の間取り図または平面図住宅の一室を事務所として使用する場合や一室を他法人を共同で使用する場合など、経路の確認や独立性の確認のために必要になります。開始貸借対照表法人設立直後等で決算を迎えていない場合などに必要となります専任の宅建士の変更登録申請書（様式第７号）〇変更登録申請書（様式第７号）記載例必要書類記載例

宅建業免許の更新はお忘れなく宅建業免許の更新期間の管理はできていますか？宅建業免許には有効期限があります。宅建業免許の更新は５年毎です宅建業免許の有効期間は５年間です。ですので宅建業免許の更新は５年毎です。５年は結構長いですので、ついつい忘れてしまいがちです。宅建業免許の更新時期は免許有効期限の９０日前から３０日前となっています。この期間内に免許更新の手続きを行います。役所からの更新の案内はありません役所の方から「そろそろ更新の時期ですよ」といった案内はありません。ですので、自分で管理をしておく必要があります。更新を忘れると宅建業免許は失効します宅建業免許の更新を忘れてしまい。更新期限をすぎてしまうと、宅建業免許は失効します。当然、営業できなくなりますし免許を失効したままで、営業を続けてしまうと宅建業法違反になりますのでご注意ください。免許失効後に営業を継続する場合は「新規免許」の取り直しになります。新規免許扱いですので免許番号かっこ書きの数字（更新回数）もリセットされます。更新回数は客観的に長い期間宅建業をやってきたという証明にもなりますので、これがリセットされるのは信用面では大きなデメリットと言えるでしょう。当ステーションに「更新時期の管理」はおまかせください！不動産業を営む上で「宅建業免許」は必須です。更新時期を忘れて免許失効してしまった状態で営業してしまうと宅建業法違反にも問われかねません。更新が５年後になりますので、ついつい忘れがちになってしまいます。更新は手続きも煩雑ですし、本業が忙しく、手が回らないといったこともあるのではないでしょうか。当ステーションでは、手続きの代行だけでなく、更新時期の管理なども行っております。時期が到来した際にはお知らせいたしますので、ほったらかしでも大丈夫です。宅建業免許の更新管理は是非、当ステーションにおまかせください！

宅建業免許更新にかかる費用はどれくらい？宅建業を営む場合には、宅建業の免許が必要です。宅建業の免許は５年毎の更新が必要で、更新の手続きは免許の「有効期限の９０日前から３０日前の間」に手続きをしなければなりません。では、宅建業免許の更新にかかる費用はどれくらいなのでしょうか？宅建業免許の更新にかかる費用は以下の通りです。（大阪府知事免許を想定）更新時に前回申請から変更が生じていた場合はまず変更届をする必要があり、必要書類等で＋αの費用がかかりますが今回は、変更はなしで更新のみを想定した計算としました。更新手数料（法定費用）・・・33,000円必要書類・（法人の場合）法人の登記簿謄本（履歴事項全部証明書）・・・１通　６００円・納税証明書（法人：法人税、個人：所得税）・・・１通　４００円・（個人の場合）住民票・・・１通　３００円・身分証明書（外国籍の方は国籍記載の住民票）・・・１通　３００円　×　必要人数分（※）・登記されていないことの証明書・・・１通　３００円　×　必要人数分（※）※身分証明書、登記されていないことの証明書が必要な者は、代表者、役員（取締役、監査役、理事、監事、執行役等）、政令の使用人、相談役および顧問です。申請書等のコピー代交通費（更新は窓口で申請する必要があります）法人で役員は代表者１人で社長が専任の宅地建物取引士を兼ねている場合であれば、４５０００円　＋　コピー代　+　交通費程度となります。専門家（行政書士）に依頼する場合専門家（行政書士）に外注する場合、上記金額に＋８万〜１０万円が相場といったところでしょうか。専門家に依頼すると、専門家に支払う報酬が別途必要となるため、ご自身でやる場合よりも費用がかかってしまいます。しかし、専門家にまかせることで目には見えない「時間」を買う事ができます。例えば、申請時には書類収集、書類作成、行政への問い合わせ、移動時間等、目には見えませんが貴重な「時間」を消費しています。言わば「時間」と言うコストの削減ですね。専門家に依頼する事で浮いた時間を本業に当てられると考えれば決して高い費用ではないのではないでしょうか。さらに言えば、専門家はプロとして日々これらの業務に携わっていますので、そつなくこなすことができますが、５年に一回しか手続きに携わることがなければ、当然に各作業に時間を要しますし、間違いがあれば書類の出し直し等も考えられます。思った以上に「時間」を要することになるでしょう。貴重な「時間」を買うといった意味でも、我々専門家に依頼することをオススメいたします。

よくある質問（大阪府への申請の場合）自治体によって取扱いが異なりますのでご注意ください。場所、金額など様式はどこで入手できますか？大阪府のホームページからダウンロードできます。手数料はいくらですか？知事新規知事更新大臣新規大臣更新３３，０００円３３，０００円９０，０００円３３，０００円弊所に代行をご依頼の場合は別途報酬が発生いたします。免許後に費用はかかりますか？宅建業について営業を開始するためには、自己で営業保証金を供託するか、保証協会に加入し、これを届け出なければなりません。営業保証金供託保証協会加入分担金（※別途入会金等が発生します）本店　　１，０００万円本店　６０万円従たる事務所（１店につき）　５００万円従たる事務所（１店につき）　３０万円免許までに何日かかりますか？宅建業免許（知事）は新規、更新ともに申請受付後約５週間大臣申請については、上記に加えて更に３週間から４週間程度の時間を要します。新規申請時は保証協会加入の場合は、加えて約２週間ほど日数を要します証明書類などどんな身分証明書が必要ですか？本籍地の市区町村が発行する証明書で、「禁治産者（成年被後見人とみなされる者）・準禁治産者（被保佐人とみなされる者）でない」という項目と「破産者でない」という２つの項目に関する証明が必要となります。この証明書が必要になるのは、個人事業の場合代表者、政令使用人法人事業者の場合役員（監査役含む）、相談役、顧問、政令使用人登記されていないことの証明書とは？東京法務局後見登録課および全国の地方法務局（本局）が発行する「成年被後見人に該当しない」旨の登記事項証明書のことです。この証明書が必要になるのは、個人事業の場合代表者、政令使用人法人事業者の場合役員（監査役含む）、相談役、顧問、政令使用人納税証明書とは？個人の場合当人の申告所得税法人の場合その法人の法人税所管の税務署発行の「様式その１」の納税証明書です。府税や市税ではありません。証明期間は直近の１年間（法人は決算期での１年）です。法人設立後１年以内で証明が出せない場合はその旨の申立書が必要です。個人の新規申請で前職が給与所得の場合は、直近１年間分の源泉徴収票でもかまいません。直近１年間のうち、無職の期間がある場合はその期間の分は不要です。法人登記簿謄本（履歴事項全部証明書）？法務局で発行された会社の謄本です。3カ月以内のものが必要となります。役員の就退任を確認するために、該当欄そのものや変更登録日が確認できない場合は、加えて閉鎖謄本も必要となります。記入の仕方など記載を間違えたときはどうすればいいですか？二重線で修正し書き直します。事務所の名称？事務所名称については、本店の場合は「本店」とします。支店または従たる事務所の場合は、法人で支店登記されているときは「○○支店」とします。営業所等や個人の従たる事務所のときは「○○店」や「○○支店」とします。業の経歴はどう書けばいいですか？宅建業経歴書は「第一面」と「第二面」に分かれています。「第一面」の「事業の沿革」欄に最初に免許を受けた日付と免許権者（大阪府等）を記入します。その横には「商号変更」「免許換え」「期限切れ失効による免許再取得」「法人の合併」「資本金の増資」などを順に記入します。（なければ何も記入しません）新規の場合は「新規」とのみ記入します。「事業の実績」欄は一面は「代理や媒介業務」二面には「直接の売買交換」の実績を記入します。一面の価格欄は取引の対象となった物件の価格で手数料欄には受け取った手数料をいれます。二面は売却、購入、交換に分けて、価格は実際に契約した価格をいれます。一、ニ面とも「宅地および建物」欄には土地付き建物について記入します。「期間」については、法人は決算期に併せて、個人は暦年それぞれ５年間記入します。法人で決算期変更をされている場合は６期前まで必要になります。（様式は５期分までしか記入できないので同じ様式で追加して記入します）実績がない場合も「0」または「該当なし」と記入しますが、宅建業全体で決算期が１年以上無い場合は「業務を行っていた」旨の申立書が必要となります。（宅建業法第６６条の免許の取り消し事由に１年以上の事業の休止があるため）期限切れ、廃業後から５年以内の新規申請の場合は、免許期間中の実績を記入します。従業者証明書番号はどう書けばいいですか？番号は全部で７ケタあります。（例：2308A01）最初の２ケタは雇用された年の西暦の下2ケタを記入します。（2023年なら”23”と書く）次の２ケタは月を記入します（8月なら”０８”）次に本店なら「A」、支店等なら「B」「C」とします最後の２ケタは雇用された順番になります。（雇用”年月（最初の４ケタ）”を除き他の方法で番号を割り振っても従業者どうしで重複がなければ問題ありません）写真はどう撮ればいいですか？建物全景建物入口事務所の入口（扉を閉じた状態と開いた状態）事務所の入口から事務所内を見通したもの事務所内の四方（つながりが判るように複数枚）平面図または間取り図（写真には番号をつけ撮影した方向を矢印で記入したもの）カラーであることが最低必要。（撮影は申請前６カ月以内のものが必要）更新申請時や事務所変更届では、業者票、報酬額票も必要です。地図はどう書けばいいですか？最寄り駅（鉄道・バス停等）から主要な道路、河川、公共建築物等の目印、目標となるものを記入します。余白に最寄駅からの距離と徒歩何分か？を記入します。住宅地図やパンプレットの該当する部分のコピーでもかまいません。業者の免許制度について親の免許を子が引き継げますか？親の免許を子に引き継がせることはできません。親の死亡の時点で免許は失効します。宅建業を引き継がれる場合は、子が新規免許申請して免許後に親の事業を引き継ぐこととなります。法人の場合も、その法人に対する免許であるため、例えば合併して存続する法人に免許が無ければ、消滅した法人と同時に免許が失効します。本店で事務所を持たずに支店等だけで営業できますか？宅建業法上、登記された本店での事務所開設が必要となり、加えて支店や従たる事務所を開設することとなっており、当然ながら営業予定のない本店にも、専任の宅地建物取引士の設置や本店としての供託等を行う必要があります。個人免許の場合は、申請者本人が業務する事務所が主たる事務所となります。他の法人でも役員をしているが免許申請できますか？免許申請での個人または法人代表者は、代表権を常に行使しうる状態でないと免許を受けられません。他の法人で役員である場合は、非常勤であることが必要です。他の法人で常勤の場合は政令の使用人を置く必要があります。（特例として、「同一建物内」で複数会社の「代表を兼ねている場合」のみ、申立書を付けることで代表権行使に支障がないとみなされる場合があります。（大阪府の場合））他の仕事をしているのですが、専任の宅地建物取引士になれますか？専任の宅地建物取引士については、代表者以上に専任性と常勤性が求められるため他の法人の役員や従業員等の兼務兼業はできません。※たとえ同一建物内で、もう一方の法人に政令の使用人がいたとしても認められません。監査役をしている業者で、専任の宅地建物取引士になれますか？法人監査役は商法の規定により、業務執行を行う役職には就けません。専任の宅地建物取引士と監査役の兼務は認められません。事務所と他の法人と共同で使えますか？同一フロアや同室で開設を考えられている場合は、他の業者の事務所を通らずに申請者の事務所に入れること固定式のパーテーション（１７０cm以上で隣の部屋が見渡せない高さのものに限る）やロッカーなどで明確に仕切ることが必要です。また、どちらがどの会社であるかの表示もしなければなりません。親や妻の家の一部を事務所にしたいのですが、可能ですか？家族等の住宅の一部でも、事務所として使用することはできます。ただし、書面での「使用承諾書」や「貸借契約書」の提示を求められます。個人住宅の一部を事務所とする場合は、居住部分（寝室や台所等）を通らずに事務所に入れること居住部分に間仕切りをして明確に事務所であることの表示が必要です。また、事務所部分を確認するために、平面図や間取図も必要となります。免許はされていたのですが、供託を忘れた場合はどうなりますか？免許後は３カ月以内に、営業保証金の供託を済ませこれを届け出るか、保証協会に加入しなければ営業開始できません。３カ月以降の供託の催告や聴聞の時点で未供託の理由がない場合（資金繰りや健康状態などは理由になりません）は免許が取り消されることもあります。廃業したけど営業保証金は戻りますか？営業保証金（供託）または保証金分担金（協会）は廃業後の取り戻すことができます。供託の場合協会加入の場合・廃業の届出・供託物を確認・官報に取り戻す旨の公告を掲載・官報掲載後、公告届を大阪府に提出し６カ月間待つ・６カ月間の間に他からの保証の申し出が無ければ、その証明書が発行されます・その後に管轄法務局に請求・廃業の届出・協会にも廃業した旨を届出し分担金の返還請求。免許業者同士が合併したいのですが？法人の合併に際しては、存続法人に免許があればその免許を継続することができます。消滅法人の免許は消滅と同時に失効しますので、廃業届（免許証、合併が確認できる閉鎖謄本）の提出が必要です。存続法人に免許が無い場合は新規免許の申請が必要です。役員や専任の宅地建物取引士を交代させたいのですが。役員、政令の使用人、専任の宅地建物取引士を交代、増員、減員させた場合は、必ず変更届を提出しなければなりません。届出は事実発生後３０日以内に行う必要があります。専任の宅地建物取引士の交代については法定数（５人に１人）を割り込んだ場合で補充者を採用するまで、２週間の余裕が認められています。（変更届に際しては、新就任者が以前から別の役員等で継続して就任していれば、身分証明書や登記されていないことの証明書は不要となります。法人登記簿については就退任者双方の就退任日を確認されますので、現謄本に加えて閉鎖謄本も必要となある場合があります。）変更届を出さないまま営業を続けると、５０万円以下の罰金に処せられ、免許が取り消されることもありますのでご注意ください。事務所を増やしたいのですが。事務所の新規設置については、設置後に変更届を提出することにより営業可能です。当然に事務所の要件政令の使用人の設置専任の宅地建物取引士の設置他業者との混在の無い事務所追加の供託等を満たしている必要があります。他の都道府県に事務所を出される場合は、「知事免許」から「大臣免許」に免許換えとなりますので大臣免許としての新規申請書類が必要です。事務所を大阪府から他の府県に移転させたいが？大阪府内のみに事務所がある業者が、他の都道府県に全ての事務所を移す場合は、大阪府から当該都道府県への免許換えとなります。大阪府内に支店などを残し、本店のみを他の都道府県に移す場合は、大阪府から当該都道府県を管轄する地方整備局での国土交通大臣への免許換えとなります。他の都道府県の事務所を廃止や移転し、大阪府のみに事務所を持つことになった場合は、大臣免許から大阪府への免許換えとなります。もともと大臣免許で、本店のみ都道府県間で所在を移す場合は、管轄都道府県および管轄地方整備局が変わるのみで免許換えにはなりません。免許換えを申請されるときは、新たな免許権者に合わせた新規免許書一式と元の免許での変更未済分の届出を、併せて元の免許権者に提出します。個人免許を法人免許に切り替えたい。個人免許から法人免許に切り替えることを「法人成り」と呼びます。以下の条件を満たすときに限り、特例として現在の免許を維持したまま法人としての新規申請をすることができます。免許番号については個人→法人になるため、継続はできません。このために設立させた法人であること（設立後６カ月以内）個人免許と法人代表者が同一人であること個人免許と法人の専任の宅地建物取引士が同一人であること（代表者と別人でも可）事務所の所在が同一場所個人免許の有効期限が、法人成り申請後４カ月以上あること事務所の写真は個人の会社名と法人の会社名を両方を掲示したものが必要です。業者表は個人免許のものを掲示する必要があります。法人成り後、個人業者として供託した営業保証金は使用できません。営業保証金の手続きは、免許日から３カ月以内に行う必要があります。期間を経過すると、免許が取り消されます。手続きは新規申請と同じです。条件が合わない場合は、個人免許を先に廃業し、その後に新規申請となります。宅建士の制度について宅建士の試験に合格していますが、すぐに仕事ができますか？宅建士試験に合格しただけでは、宅建士の業務を行う事はできません。合格した都道府県への資格登録申請をおこない、登録後に宅地建物取引士証交付申請（法定講習を受講）を行って「宅地建物取引士証」を受け取ると、宅建士としての業務が可能になります。宅建士証の有効期限が過ぎてしまった。宅地建物取引士証交付申請と法定講習を済ませて、新たな宅地建物取引士証を持つ必要があります。有効な宅地建物取引士証を持たないまま業務をされると、取引士本人だけでなく雇用している免許業者も含め宅建業法違反として行政処分をうけることとなります。住所が変わったけど、何か手続きは必要ですか？宅建士登録を受けている方は、氏名住所本籍地宅建業としての勤務先について変更があれば、速やかに変更登録申請を行う必要があります。氏名・本籍地の場合は「戸籍抄本」、住所の場合は「住民票」、外国籍の方は「国籍が記載されている住民票抄本」、で変更が判る記載のあるものが添付資料として必要です。勤務先が変更された場合は、前勤務先の「退職証明」・「出向証明」や「雇用保険被保険者資格喪失確認通知書」などが確認書類として必要になります。業者の廃業と同時に退職されたときや商号、免許番号の変更のとき、勤務先のみの登録のときなどは、添付書類は不要となります。（※専任の宅地建物取引士になっていた場合は、業者としての専任の宅地建物取引士変更の届出も必要になります）外国籍から帰化したのですが？氏名変更（場合による）と本籍地変更として帰化後の戸籍抄本を添付し変更登録申請をします。単身赴任で、住所地でないところで暮らしているのですが。大阪府では、「居所」登録も行っています。単身赴任などで住民票を移さず他の場所に居住し業務される場合などは、変更登録申請書と「現住民票」および「居住場所の確認できる公的機関からの郵便物や公共料金の領収書」などを添付して登録します。

「宅建業」と「宅建士」の違い「宅建業」と「宅建士」の違いについてはご存じでしょうか？宅建業に関わる人にとっては「何を言ってるだ」と言われるかもしれませが、意外と混同なさっている方もいらっしゃるのではないでしょうか？どちらも、宅地建物取引業法という法律で定められています。「宅建業」は正式名称を「宅地建物取引業」と言い、免許制になっています。宅地建物取引業を営もうとする者に必要なものです。つまり「会社」に与えられるものです。「宅建士」は正式名所「宅地建物取引士」と言い、宅地建物取引の専門家の事を言います。つまりは「個人」に与えらるものです。宅建業法では宅建業の免許制度について以下ような目的を定めています。（目的）第一条　この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。土地や建物の取引というのは、一般消費者にしてみると人生のなかで何度もするものではありませんし、高額なお金が動きます。知識や経験が乏しかったりすると、悪質業者にだまされ多大な損害を被る可能性もあります。そこで、宅建業法では宅地建物取引業者を対象として免許制度を実施し、業務の適正な運営と宅地図っていますおよび建物の取引の公正の確保よって、「購入者の利益の保護」と「宅地建物の流通の円滑化」を図っています。宅地建物取引の専門家の「宅建士」でなければできない仕事として、「重要事項の説明」、「重要事項説明書への記名」、「契約書への記名」があります。「宅建士」には次のような義務や禁止事項が宅建業法に定められています。業務処理の原則宅建業の業務に従事するときは、宅地または建物の取引の専門家として、購入者当の利益の保護、および円滑な宅地または建物の流通に資するよう、公正かつ誠実に宅建業法に定める事務を行うとともに、宅建業に関連する業務に従事する者との連携に勤めなければならない信用失墜行為の禁止宅建士の信用または品位を害するような行為（職務に必ずしも直接関係しない行為や私的な行為も含む）をしてはなりません知識および能力の維持向上宅地または建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければなりません。宅建業を営むためには「宅建業免許」が必要となりますが、その要件の一つが「専任の宅地建物取引士」です。「専任の宅地建物取引士」とはその宅建業者が営業している時間は、常勤・専業していなければならない宅建士のことで、「宅建業免許」を取得するためには必ず必要となります。「宅建業免許」と「宅建士」は切っても切れない関係となっています。「宅建業免許」は「会社」がとるもの、「宅建士」は「個人」がとるもので両者は切っても切れない関係にあると覚えるとよいかもしれません。

専任の宅建士がいなくなったら！？宅建業法では、事務所毎に専任の宅地建物取引士を設置しなければならないとなっています。また、「既存の事務所がこの規定に抵触するに至った時は、２週間以内に規定に適合させるため必要な措置をとらなければならない」としています。簡単に言うと、「事務所に専任の宅地建物取引士が足らなくなったら、２週間以内になんとかしてね」ということです。つまり、急に専任の宅地建物取引士が辞めて、新しい専任の宅地建物取引士を決める猶予は２週間しかないということです。この場合、自分が宅建士の資格を持っているなら、自分がなってもよいし、新しく雇入れてもよいでしょう。いずれにせよ、早急に対応しなくてはなりません。もし、専任の宅地建物取引士がいない状態が２週間以上続くとどうなるのでしょうか？その場合宅建業法に違反していることになります。すぐに「免許取り消し」という可能性は低いと思いますが、免許権者の指導の対象にはなるでしょう。専任の宅地建物取引士は免許要件ですので、こういった場合の対応も事前に考えておくべきでしょう。

専任の宅地建物取引士はアルバイトでもOK！？宅建業法は、宅建業を営むには事務所毎に業務に従事する者の５人に１以上の数の「専任の宅地建物取引士」を置かなければならないとしています。また、「専任の宅地建物取引士」には、「専任性」が求められます。「専任性」とは「専任」とは、宅地建物取引業を営む事務所に常勤（宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいいます）して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいいます。（国交省：宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方より）つまり、営業時間中は会社に従事して、宅建業に専念してくださいねということです。ここで専任の宅地建物取引士の雇用形態は正社員じゃないとダメと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、実はそうではありません。大阪府の宅建業免許申請の手引きによると、「宅地建物取引士と宅建業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり、当該事務所等の業務（営業）時間に当該事務所等の業務に従事することを要します」と書かれています。雇用契約等の継続的な関係とされているだけです。ですので、「雇用形態」は関係なく、正社員でも、パートでも、アルバイトでも、フルコミッション（完全歩合制）でも雇用契約等の継続的な関係があり、営業時間内に常勤しており、宅建業に専念していれば専任の宅地建物取引士になることができるということです。

宅建業の代表者は他社の代表者と兼務できるのか？宅建業法では宅建業を営む事務所ごとに、常時その事務所に勤務し「契約締結権限を持つ者」を必ず１名置く必要があると定められています。つまり、「契約締結権限」を持つ代表者はその事務所に常勤しなければなりません。代表者が事務所に常勤できない場合は、代表者の代わり（契約締結権限を持つ者）になる人を置かなければなりません。この代表者の代わりの「契約締結権限を持つ者」がいわゆる「政令の使用人」です。代表者が事務所に常勤できないケースは、例えば他社の代表者も兼務している場合などが当てはまると思います。他社で常勤していれば、宅建業を営む事務所では当然に常勤することはできません。この場合の解決方法として、宅建業以外の会社の代表を非常勤とする方法があります。例えばA社（宅建業）とB社があったとして、代表者が同一人物だとします。その場合、A社が常勤、B社が非常勤とすればよいということです。これで、兼務することができます。逆の場合はどうでしょうか？上記と同様の条件で、Ａ社（宅建業）が非常勤、Ｂ社が常勤とすることができそうな気がしますが、これだと宅建業法の定める「常時その事務所に勤務し契約締結権限を必ず１名置く必要がある」に該当しなくなっていまいます。この場合はA社に「政令の使用人」をおけば解決します。ちなみに、大阪府では同一建物内で同居している場合に限り、代表者が別法人の代表者を兼ねていても常勤性は確保されているとみなされます。

専任の宅建士の「身分証明書」と「登記されていないことの証明書」が不要に！？（大阪府）令和６年５月２５日より、これまで添付が求められていた、宅建業免許に係る申請に伴う「専任の宅建士」の「身分証明書」と「登記されていないことの証明書」が不要になりました（大阪府）。これまで「新規」、「更新」、「免許換え申請」、「変更届」など宅建業免許申請に係る手続きの際には「専任の宅建士」の「身分証明書」と「登記されていないことの証明書」が要求されていましたが、宅建業法施行規則や大阪府宅建業法施行細則が改正されたことで、これら書類が不要になります。身分証明書とは「身分証明書」とは、本籍地の市区町村が発行する証明書で、「禁治産者（成年被後見人とみなされる者）・準禁治産者（被保佐人とみなされる者）でない」「破産者でない」という２つの項目に関する証明書のこと登記されていない証明書とは東京法務局後見登録課および全国の法務局・地方法務局（本局）が発行する「成年被後見人に該当しない等」旨の登記事項証明書のこと個人の宅建士の関する申請・届出は従来通りである点と不要になるのは「専任の宅建士」に関するもののみで、法人役員や政令の使用人のものは必要なので注意が必要です。詳しくは大阪府HPをご確認ください。

親の宅建業免許は引き継げる？タイトルの親の宅建業免許は引き継げるのか？という問いですが、結論から申しますと、親の宅建業免許は引き継ぐことはできません。宅建業免許は一身専属的なもの一身専属とは権利または義務が特定人に専属し他の者には移転しない性質のことをいいます。宅建業の免許は一身専属的なものに該当する為、個人であれ、法人であれ免許を受けた者のみ有効です。一身専属的なものであるため、引き継ぐことはできません。ですので、例えば、親が宅建業免許を持っていて、亡くなってしまった場合は、免許はその時点で失効したことになります。法人であれば、会社の合併などで消滅会社が宅建業免許を持っていた場合、存続会社に宅建業免許がなければ個人同様に免許が失効します。（存続会社が宅建業免許を持っていれば免許失効とはなりません。）会社の場合は考えにくいですが、個人の場合はその事を知らずに営業を続けてしまうと、宅建業法違反になってしまいます。上記のような場合には行政に「廃業届」を出す必要があります。「廃業届」は変更届出に該当し、届出事由発生から30日以内に行う事必要がありますので注意しましょう。

宅建士の講習とは？宅建士の講習については、ご存じでしょうか？まずは下の図（宅地建物取引士資格制度のフロー）をご覧頂きたいのですが、以下の図は宅建士の試験開始から実際に宅建士として仕事ができるようになるまでの流れを表したものです。赤丸で囲ったものが「講習」と呼ばれるもので、３つあることがわかると思います。それぞれ「登録講習」「実務講習」「法定講習」と呼ばれています。出典：大阪府HP登録講習国土交通省の指定する団体が実施する講習です。この「登録講習」を受けることで宅建士の試験を一部免除（５点免除）とすることができます。ただし、この講習はだれでも受けられるものではなく「従事証明書」を持っている方だけ、つまり不動産屋に勤めている人だけ（厳密に言うと違いますが）に受講する資格があります。講習を受講後、修了試験に合格することができれば、一部免除のある試験に申し込むことができるようになります。所要期間としては、受講申し込みから登録講習終了まで2カ月以上要します。実務講習宅建業法では宅地建物取引士として登録できる者を規定しています。（登録することで、宅地建物取引士証の交付を受けることができます。また、登録申請は試験合格した都道府県知事に対して行います）（宅地建物取引士の登録）第十八条　試験に合格した者で、宅地若しくは建物の取引に関し国土交通省令で定める期間以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、国土交通省令の定めるところにより、当該試験を行つた都道府県知事の登録を受けることができるまた同規則で「国都交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めた者」として「登録実務講習」を修了したものとしています。（法第十八条第一項の国土交通大臣が実務の経験を有する者と同等以上の能力を有すると認めた者）第十三条の十六　法第十八条第一項の規定により国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めた者は、次のいずれかに該当する者とする。宅地又は建物の取引に関する実務についての講習であつて、次条から第十三条の十九までの規定により国土交通大臣の登録を受けたもの（以下「登録実務講習」という。）を修了した者国、地方公共団体又は国若しくは地方公共団体の出資により設立された法人において宅地又は建物の取得又は処分の業務に従事した期間が通算して二年以上である者国土交通大臣が前二号に掲げる者と同等以上の能力を有すると認めた者要するに、以下のどちらかであれば宅地建物取引士として登録できるということです。登録申請前10年以内に2年以上の実務経験を有するもの登録申請前10年以内に「登録実務講習」修了したもの（既出のフロー図の「実務講習」のこと）登録実務講習国都交通大臣の登録を受け講習を行う登録実務講習機関の実施する講習のことです。「登録講習」とは違いますのでご注意ください。登録実務機関により講習時期、受講料等が異なります。現在登録実務機関は１５社程度あり、いずれも通信講座とスクーリングによる講習となっています。法定講習宅建士として業務を行うには有効な宅地建物取引士証の交付を受け、所持していなければなりません。取引士証の交付を受けるには、試験合格後1年以内に交付申請する場合以外（試験合格1年以内なら法定講習をうけなくてよい）、都道府県が指定する講習「法定講習」を受ける必要があります。取引士証の有効期間は5年で、引き続き取引士として従事する場合は更新の手続きも必要となります。更新の際にも「法定講習」を受けなければなりません。

「有限会社」→「株式会社」の宅建業免許の手続き宅建業免許を持っている会社が組織変更する場合、例えば「有限会社」→「株式会社」になる場合には宅建業上ではどのような手続きが必要なのでしょうか？宅建業免許上、このような場合には「変更届」をしなければなりません。具体的には「商号」変更の手続きとなります。「有限会社」→「株式会社」に組織変更するには、株主総会で定款変更の決議を経て、法務局でその旨の登記申請を行います。登記申請されれば新しい商号での会社謄本ができますので、これを添付して変更手続きを行います。ちなみにこの「変更届」は変更が生じた日から30日以内に届出しなければならない事になっています。商号の変更届で必要になる書類は以下の通りです。変更届出書会社謄本（履歴事項全部証明書）免許証書換交付申請書免許証上の商号が変更になるため免許証の書換が必要となります。免許証原本専任の宅建士等の従事先も変更となるので注意商号が変更になれば、宅建士個人の従事先も変更となるので、こちらも合わせて行うことを忘れないようにしましょう。宅建士の登録内容の変更申請も「遅滞なく」行わなければならないとなっているため注意が必要です。変更の手続きは、宅建士証が発行された都道府県に対して変更申請をしなければなりません。

運営事務所事務所概要運営事務所行政書士伊藤友規事務所代表伊藤　友規所在地大阪府河内長野市美加の台６−３４−５電話番号072-734-8555FAX番号072-734-8544営業時間9：00〜18：00休業日土日祝日　年末年始（休業日に面談等をご希望の方はご相談ください）代表プロフィール代表の伊藤友規です。私はよく「真面目で面白くないヤツだ」と言われます。行政書士の仕事は「許可がないと仕事ができない」といった、お客様のお悩み解決のお手伝いをすることがです。「真面目」という言葉には「真心」「誠実」といった意味が含まれています。私は「真面目で面白くない男です」それは間違いありません（笑）ただ、お客様のご依頼には「真心」をもって「誠実」に対応いたします。面白さはありませんが、お客様のお悩みを解決し「笑顔」に変えてみせます。どうぞよろしくお願いいたします。代表者氏名伊藤　友規生年月日1983年3月1日出身地広島県福山市家族構成妻、子（2人）、ペット（インコ、ニワトリ）趣味筋トレ（ベンチプレス１００キロ上がります）保有資格行政書士宅建士試験合格測量士補試験合格ビル管理士消防設備士（甲種4類）大型自動車免許（2種）中型バイク免許座右の銘不断の努力